L’acheteur prudent et diligent

Pour commencer, l’article 1727 du Code Civil du Québec prévoit que :

« 1727. Lorsque le bien périt en raison d’un vice caché qui existait lors de la vente, la perte échoit au vendeur, lequel est tenu à la restitution du prix; si la perte résulte d’une force majeure ou est due à la faute de l’acheteur, ce dernier doit déduire, du montant de sa réclamation, la valeur du bien, dans l’état où il se trouvait lors de la perte. »

Ainsi, comment qualifierait-on un acheteur prudent et diligent?

Encore une fois, l’honorable juge Claude Dallaire nous donne une explication claire et précise dans la décision Freidman c. Shnirelman¹.

« [115] Pour être qualifié de prudent et de diligent, l’acheteur doit avoir fait tout en son possible, pour apprécier l’état du bien, avant l’achat. Son examen doit être sérieux, Il doit correspondre à celui d’une personne raisonnable, placée dans les mêmes circonstances que cet acheteur.

[116] La simple possibilité que l’acheteur puisse découvrir la présence d’un vice, et qu’il ne saisisse pas l’opportunité, peut faire de lui un acheteur insouciant. Dans un tel cas, son insouciance ne réussira pas à transformer un vice qui était apparent, en vice caché. L’acheteur soit donc être à l’affût d’indices « pouvant laisser soupçonner un vice » et être plus méfiant que moins.

[117] L’évaluation de l’acheteur n’a toutefois pas à être celle d’un expert, à moins qu’il en soit un, évidemment, ni correspondre à l’examen que ferait une personne tatillonne.

[118] La nature des démarches effectuées pour évaluer l’état du bien, le nombre de visites, leur durée, leur ampleur, les questions posées par l’acheteur ou son courtier, lorsqu’il en a un, la manière dont réagit l’acheteur à la suite des réponses que le vendeur lui communique, lorsqu’il le questionne, la vérification qu’il fait de documents pertinents et disponibles, concernant l’immeuble, lorsqu’ils existent et peuvent être consultés, sont tous des éléments pouvant être pris en considération, pour décider si l’acheteur mérite d’être qualifié de prudent et de diligent ou, à l’inverse, d’être considéré comme ayant été insouciant, impulsif, nonchalant, ou, carrément négligent.

[119] Si l’acheteur s’est contenté de visites sommaires et superficielles et qu’il n’a pas examiné le bien attentivement et complètement, les tribunaux n’hésitent pas à lui refuser les bienfaits de la garantie légale prévue à l’article 1726 C.c.Q., et surtout, lorsqu’il a déjà renoncé au bénéfice de cette garantie. »

Pour conclure, le juge André Rochon, maintenant à la Cour d’Appel du Québec a déjà partagé la même opinion¹¹ :

« [17] L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l’affût d’indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D’une part, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D’autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d’un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque.

[18] Il faut donc examiner, suivant chaque cas d’espèce, la conduite d’un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l’acheteur qu’il soit prudent et diligent. Sans revenir à l’ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l’acheteur à agir de façon insouciante ou négligente. Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice. »

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à nous consulter.

 


[1] Freidman c. Shnirelman, 2020 QCCS 1814 (CanLII)
[11] Lavoie c. Comtois 1999 CanLII 11787 (QC C.S)