De la vente sans garantie légale

Bien que, en principe, la loi prévoit que le vendeur est tenu de garantir que l’immeuble est exempt de vice caché, il est permis de convenir que l’acheteur renonce à une telle garantie.

Cependant, comme l’a rappelé récemment l’honorable juge Claude Dallaire¹ :

« [100] Il n’y a rien d’illégal à convenir d’une telle renonciation. Cependant, pour que sa décision de renoncer soit reconnue comme étant valide, il faut que l’acheteur ait un consentement éclairé. »

Toutefois, le vendeur professionnel, sur qui pèse une présomption d’une connaissance du vice, ne peut vendre sans la garantie légale de qualité.

Dans le cadre d’une renonciation à la garantie légale, le premier alinéa de l’article 1733 du Code civil du Québec prévoit que :

« 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. »

Néanmoins, il faut noter que la situation est différente lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls. Dans un tel cas, le premier alinéa de l’article 1733 ne s’applique pas et le vendeur n’est pas tenu de divulguer les vices qu’il connait.

Est-ce dire que l’acheteur est alors dépourvu de tout recours?

Encore une fois, la juge Dallaire¹¹ explique très bien la nature juridique de la relation ainsi créée :

« [102] Lorsque le vendeur est transparent, que l’acheteur renonce à la garantie et achète à ses risques et péril et qu’une situation désagréable se produit ensuite avec l’immeuble, l’acheteur ne peut plus invoquer la garantie de 1726 C.c.Q., pour obtenir l’annulation de la vente ou une réduction du prix payé pour l’acquérir.

[103] Mais lorsque le vendeur n’est pas transparent ou qu’il pousse l’audace jusqu’à présenter l’immeuble de manière beaucoup plus favorable que ce qu’il sait être, que la fausseté de ses représentations est démontrée, et que l’on peut conclure qu’il a agi de manière à forcer la vente pour se débarrasser de l’immeuble ou de manière à se ménager un profit plus intéressant que celui qu’il aurait eu doit d’obtenir, l’acheteur qui a ainsi été incité à renoncer à la garantie légale a une chance de la faire renaître, pour obtenir la nullité de la transaction ou la réduction du prix convenu. »

Évidemment, dans un tel cas, il revient à l’acheteur de démontrer que ce sont les omissions, les déclarations, ou les faits et gestes qui sont directement à l’origine des dommages déclarés.
Bien que le fardeau soit exigeant pour l’acheteur, une revue de la jurisprudence nous révèle des précédents.

Par exemple, l’annulation de la vente a été accordée à l’acheteur dans un cas où le vendeur avait omis volontairement de divulguer un drame épouvantable étant survenu dans la résidence¹¹¹.

Nous terminons notre capsule informative sur l’énonciation de principe de l’honorable juge Dallaire :

« [128] S’il allègue que le vendeur a omis de lui faire part de renseignements pertinents, qu’il lui a fait de fausses représentations ou déclaré des demi-vérités sur l’état de l’immeuble, ou qu’il a posé des gestes dolosifs pour cacher l’état véritable du bien, pour ne pas lui donner l’heure juste sur les caractéristiques véritables du bien, dans le but d’obtenir un meilleur prix de l’acheteur, il doit en faire la preuve. »
Pour plus d’information, n’hésitez pas à nous consulter.


[1] Freidman c. Shnirelman, 2020 QCCS 1814 (CanLII)

[11] Id.

[111] Fortin c. Mercier, EYB 2013-229823 (C.S.)