Des Servitudes

Bien que la servitude de droit de passage (faisant d’ailleurs l’objet d’une capsule informative distincte) soit la plus connue parmi tous, il existe d’autres types de servitudes, lesquelles sont généralement contractuelles ou testamentaires.

En effet, plusieurs types de contrats sont susceptibles d’établir des servitudes, tels que les baux commerciaux ou les actes de vente.

Les servitudes peuvent viser, par exemple, des accès à des plans d’eau, corriger des vues qui seraient illégales, prévoir des accès à des stationnements ou à du puisage d’eau et autres.

Peu importe la nature de celle-ci, l’article 1177 du Code civil du Québec définit les servitudes :

« 1177. La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent.

Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété »

La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice. »

Le législateur a alors précisé au premier alinéa de l’article 1181 du Code civil du Québec que :

« 1181. La servitude s’établit par contrat, par testament, par destination du propriétaire ou par l’effet de la loi. »

Par contre, les servitudes sont d’interprétation restrictive et se limitent à ce qui est nécessaire à son exercice.

Dans ce sens, les clauses prévues à cet effet doivent être définies le mieux que possibles dans l’acte constitutif.

Par exemple, dans le cas où celui-ci n’est pas expressément mentionné, une servitude prévoyant un accès à un lac ou un autre plan d’eau n’inclut pas un droit de plage ou celui d’amarrer des embarcations.

Afin de déterminer l’interprétation de la servitude et l’intention des parties , il faudra s’attarder à la formulation ainsi qu’à l’usage.

De plus, l’acte constitutif peut prévoir un terme à la servitude.

Advenant qu’aucun terme ne soit prévu, l’article 1191 du Code civil du Québec prévoit les conditions d’extinctions :

« 1191. La servitude s’éteint :

1. Par la réunion dans une même personne de la qualité de propriétaire des fonds servant et dominant;
2. Par la renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant;
3. Par l’arrivée du terme pour laquelle elle a été constituée;
4. Par le rachat;
5. Par le non-usage pendant dix ans. »

Il est donc possible de procéder au rachat de la servitude, lorsque son utilité pour le fonds dominant est hors de proportion avec l’inconvénient ou la dépréciation qu’elle entraîne pour le fonds servant.

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