Des droits des copropriétaires

Premièrement, l’article 1063 du Code civil du Québec prévoit que :

« 1063. Chaque copropriétaire dispose de sa fraction; il use et jouit librement de sa partie privative et des parties communes, à la condition de respecter le règlement de l’immeuble et de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

Cependant, le corolaire est prévu par l’article 1064 du même code :

« 1064. Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction. Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties.

La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties. »
De la même manière, la loi prévoit certaines indemnités en faveur des copropropriétaires qui ont eu à subir des travaux ou une perte de jouissance en ces termes :

« 1067. Le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison d’une diminution définitive de la valeur de sa fraction, d’un trouble de jouissance grave, même temporaire, ou de dégradations, a le droit d’obtenir une indemnité qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la demande de celui-ci; autrement l’indemnité est à la charge des copropriétaires qui ont fait les travaux. »

Évidemment, advenant qu’il ne soit pas en défaut de verser sa part des charges communes depuis plus de trois mois, chacun des copropriétaires est titulaire d’un droit de vote à l’assemblée des copropriétaires, lequel droit de vote est égal au nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction.

Finalemement, la loi permet à un copropriétaire d’attaquer une décision du conseil d’administration dans les cas suivants :

« 1086. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes est inhabile à être administrateur. Cette inhabilité cesse dès qu’il acquitte la totalité des charges communes dues; il peut alors de nouveau être élu administrateur.

Le syndicat peut remplacer l’administrateur ou le gérant qui, étant copropriétaire, néglige de payer sa contribution aux charges communes. »

De même qu’une décision de l’assemblée des copropriétaires si :

« 1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d’annuler ou, exceptionnellement, de modifier une décision de l’assemblée si elle est partiale, si elle a été prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits, ou encore si une erreur s’est produite dans le calcul des voix.

L’action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 90 jours de l’assemblée.

Le tribunal peut, si l’action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts. »

Cependant, il faut noter que le délai de 90 jours est un délai de déchéance et qu’il n’est pas possible d’agir après son expiration. De la même manière, le délai commence à courir à partir de la décision ou de l’assemblée selon le cas, et ce, peu importe la date de la connaissance, de l’acte ou de la décision contestée.

Pour les fins de la contestation ci-haut mentionnée, il faut savoir qu’un recours judiciaire doit être introduit dans le délai de 90 jours, et qu’un avis ou mise-en-demeure n’est pas suffisant pour proroger le délai.

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