Assemblée de la copropriété

Le législateur a prévu en détail les modalités de l’assemblée, son objectif et les conditions qui s’y rattachent aux articles 1087 à 1099 du Code civil du Québec, de la manière suivante :

« 1087. L’avis de convocation de l’assemblée annuelle des copropriétaires doit être accompagné, en plus du bilan, de l’état des résultats de l’exercice écoulé, de l’état des dettes et créances, du budget prévisionnel, de tout projet de modification à la déclaration de copropriété et d’une note sur les modalités essentielles de tout contrat proposé et de tous travaux projetés. »

« 1088. Tout copropriétaire peut, dans les cinq jours de la réception de l’avis de convocation, faire inscrire toute question à l’ordre du jour.

Avant la tenue de l’assemblée, le conseil d’administration avise par écrit les copropriétaires des questions nouvellement inscrites. »

« 1089. Le quorum, à l’assemblée, est constitué par les copropriétaires détenant la majorité des voix.

Si le quorum n’est pas atteint, l’assemblée est alors ajournée à une autre date, dont avis est donné à tous les copropriétaires; les trois quarts des membres présents ou représentés à la nouvelle assemblée y constituent le quorum. Cependant, les décisions visées à l’article 1097 ne peuvent être prises à cette nouvelle assemblée que si ces membres représentent au moins la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’assemblée où il n’y a plus quorum doit être ajournée si un copropriétaire le réclame. »

« 1090. Chaque copropriétaire dispose, à l’assemblée, d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. Les indivisaires d’une fraction exercent leurs droits dans la proportion de leur quote-part indivise.

L’indivisaire d’une fraction absent d’une assemblée est présumé avoir donné le mandat de le représenter aux autres indivisaires, à moins qu’il n’ait, par écrit, mandaté un tiers à cette fin ou indiqué son refus d’être représenté. Son droit de vote est partagé proportionnellement aux droits des autres indivisaires dans l’indivision. »

« 1091. Lorsqu’un copropriétaire dispose, dans une copropriété comptant moins de cinq fractions, d’un nombre de voix supérieur à la moitié de l’ensemble des voix des copropriétaires, le nombre de voix dont il dispose, à une assemblée, est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés à cette assemblée. »

« 1092. Le promoteur d’une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qu’il occupe, de plus de 60% de l’ensemble des voix des copropriétaires à l’expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d’inscription de la déclaration de copropriété.

Ce nombre est réduit à 25% par la suite. »

« 1093. Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l’intention de l’occuper une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande. »

« 1094. Le copropriétaire qui, depuis plus de trois mois, n’a pas acquitté sa quote-part des charges communes, est privé de son droit de vote. Il peut à nouveau exercer ce droit dès qu’il acquitte la totalité des charges communes qu’il doit. »

« 1095. La cession des droits de vote d’un copropriétaire doit être dénoncée au syndicat pour lui être opposable. »

« 1096. Les décisions du syndicat sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée, y compris celles visant à modifier le règlement de l’immeuble ou à corriger une erreur matérielle dans la déclaration de copropriété. »

« 1097. Sont prises par des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix des copropriétaires, présents ou représentés, les décisions qui concernent:

1° Les actes d’acquisition ou d’aliénation immobilière par le syndicat;
2° Les travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux et la constitution d’une hypothèque mobilière pour les financer;
3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions;
4° La modification de l’acte constitutif de copropriété ou de l’état descriptif des fractions;
5° La modification de la description des parties privatives visée à l’article 1070. »

« 1098. Sont prises à la majorité des trois quarts des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires, les décisions:

1° Qui changent la destination de l’immeuble;
2° Qui autorisent l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble;
3° Qui modifient la déclaration de copropriété pour permettre la détention d’une fraction par plusieurs personnes ayant un droit de jouissance périodique et successif. »

« 1099. Lorsque le nombre de voix dont dispose un copropriétaire ou un promoteur est réduit, ou lorsqu’il est privé de son droit de vote, le total des voix des copropriétaires est réduit d’autant. »
Finalement, il est à noter que toute disposition de la déclaration de copropriété qui aurait pour effet de modifier les pourcentages prévus par la loi serait inopérante et sans effet.
Pour plus d’information, n’hésitez pas à nous consulter.